买二手房前留意上家户口是否迁走

　　买了一套二手房，入住时才发现上家的户口竟然没有迁走，将来这套房如果要拆迁的话，那么拆迁补偿款就可能不得不分一杯羹出来了。记者从房产中介公司和相关法律人士中获悉，如果要避免此类情况发生，那么最好在签二手房买卖合同时，就打上一个“补丁”，即在附加条款中注明上家必须迁出户口，最好双方约定一个迁出的时间，以及违约责任等。

　　疑惑：自己的房为什么有别人的户口

　　金先生最近买了一套二手公房，在交易过程中他却发现，该房屋上家的上家(于2003年交易)两夫妻的户口居然还留在这套房子里。

　　上家给金先生看了2003年买房的合同，有一条款规定：上家的上家必须于2003年12月将两个户口迁出，否则，每月将要承担1000元违约金。上家说，因为有这份合同，他以为他的上家早就将户口迁走了。但事实上，两人到派出所一查，两夫妻的户口还在。当金先生与房东找到了那对夫妻现在的居住地，没想到他们以种种理由拒绝将户口迁走。金先生担心如果将来该房屋拆迁，所获得的拆迁费将不得不分一杯羹给那对夫妻，为此，他决定通过法律程序来解决这个问题。

　　对策：买二手房时要给合同打“补丁”

　　记者在咨询了多位打过房产官司的律师后了解到，虽然无法强行要求上家迁走户口，但购房者也不是无计可施。合富置业法务经理吴娅表示，在签订二手房买卖合同时，可以在“附加条款”中注明户口问题。

　　买卖双方可以约定一个上家迁走户口的时间，最好写清楚“违约责任”，即如果到了规定的时间还没迁走户口，那么上家要赔偿违约金，直到迁走为止。这样，一旦将来发生户籍纠纷，那么按照合同中的违约责任打官司，法院会判决违约方赔偿违约金。

　　对于卖方来说，在卖房前，有义务到公安机关检查一下房屋的户口情况，并如实地告诉买家。而对于房产中介公司，最好也能在签合同时提醒买方搞清该房的户籍情况，并在合同上打个“补丁”，注明户口迁出日期和违约责任。

　　购房者如发现刚买的二手房内还有别人的户口……

　　★该通过什么样的办法保护自己的权益?

　　中原地产法务顾问姚志远律师告诉记者，如果将来有拆迁问题，而且是按照户籍人数来补偿的话，那么不管你愿不愿意，补偿款都不得不在该房屋内的所有户籍人员之间平分。这也是很多二手房，尤其是市中心区域二手房户口问题的关键所在。

　　据了解，户口和房屋产权现在是分开管理。户口归公安机关管辖，产权纠纷才可以通过法院来处理。姚志远说，如果遇到原户主不愿迁走户口，社区民警和居委会干部可以上门做思想工作，但是派出所没有权力强制要求原户主将户口迁走。

　　★对方若不肯迁走户口，诉至法院，法院会不会受理?

　　记者查阅了上海市高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，其中第十条规定，“二手房买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的……经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。”也就是说，如果单纯以“迁移户口”起诉的话，法院是不会受理的。